Le cooperative edilizie hanno quale scopo mutualistico la costruzione e/o la gestione di immobili ad uso abitativo, in particolare di edilizia economico e popolare, da assegnare in proprietà ovvero in uso e godimento ai soci.

Per le cooperative edilizie a proprietà divisa, il legislatore, al comma 4 dell’art. 17 del D. Lgs. 446 del 1997, così come modificato dal D. Lgs. 137 del 1998, ha previsto che fino al frazionamento del mutuo, che di solito coincide con il rogito notarile di cessione dell’unità immobiliare, la base imponibile sia determinata ai sensi dell’art. 10, comma 1 e 2, dello stesso D. Lgs. 446/97.
Come noto, l’art. 10, comma 1 e 2, dello stesso D. Lgs. 446/97 disciplina la determinazione della base imponibile irap degli enti non commerciali:
• Il comma 1 è applicato agli enti che svolgono esclusivamente attività non commerciale, per cui la base imponibile è determinata in un importo pari all’ammontare delle retribuzioni corrisposte al personale dipendente, dei redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente di cui all’art. 47 del T.U.I.R. 917 del 1986, e dei compensi erogati per collaborazione coordinata di cui all’art. 49, comma 2, lettera a), del citato testo unico.
• Il comma 2 è applicato agli Enti non commerciali che svolgano anche attività commerciale e la cui base imponibile a questa relativa è determinata secondo la disposizione dell’art. 5, comma 2, computando i costi deducibili ivi indicati non specificatamente riferibili alle attività commerciali per un importo corrispondente al rapporto tra l’ammontare dei ricavi e degli altri proventi considerati dalle predette disposizione e l’ammontare complessivo di tutti i ricavi e proventi. La base imponibile relativa alle altre attività è determinata a norma del precedente comma 1, stante che l’ammontare delle retribuzioni e compensi è ridotto dell’importo di essi specificatamente riferibile alle attività commerciali, o dell’importo imputabile a base del predetto rapporto.

La cooperativa edilizia a proprietà divisa fin tanto che l’attività è di mera costruzione e fino al frazionamento del mutuo dovrà compilare la sola Sezione V del modello IRAP riferito alle cooperative edilizie, mentre, dovrà compilare le Sezioni I e V, quando procederà al frazionamento che di norma coincide con i rogiti notarili di cessione delle unità abitative.
Un esempio sarà sicuramente utile:
La ABC società cooperativa edilizia nell’anno di imposta 2014 realizza ricavi commerciali derivanti dalla vendita di unità abitative per euro 570.000,00, per le sue attività istituzionali realizza ricavi relativi alla copertura delle spese di gestione per euro 28.000,00 e per tassa ammissione soci per euro 2.000.
Tralasciando il raggruppamento dei costi commerciali che la cooperativa edilizia sostiene e che risultano deducibili ai fini Irap, gli altri costi di natura mista istituzionale e commerciale vanno classificati in base all’illustrato rapporto. Sono quindi i costi ad esempio per compensi agli amministratori € 20.000,00, per la revisione contabile euro 6.000,00, postali euro 500,00, per gli oneri bancari euro 1.000,00 e per la consulenza amministrativa euro 7.500,00.

Per la determinazione della base imponibile IRAP occorrerà procedere come segue:
1) Rapporto tra i ricavi e proventi di natura commerciale ed il totale dei ricavi e proventi: 570.000 / 600.000 = 95%;
2) Totale costi di natura mista: istituzionali e commerciali € 35.000,00, attribuiti per il 95% alla determinazione della base imponibile Irap della Sezione I ed equivalente ad euro 33.250,00;
3) Alla Sezione I del modello IRAP, sarà indicata la differenza tra la somma dei ricavi, dei proventi e degli altri componenti reddituali di natura commerciale classificabili nelle voci del valore della produzione di cui al primo comma, lettera A), dell’articolo 2425 del c.c. e la somma dei costi classificabili nei numeri 6, 7, 8, 10 lett a) e b), 11 e 14 della lettera B) del medesimo comma. Per il nostro esempio, i costi per servizi di cui al numero 7), deducibili dalla base imponibile Irap, sono ridotti di € 1.750,00 (35.000,00 – 33.250,00) attribuiti all’attività istituzionale.
4) Alla Sezione V del modello IRAP, sarà invece attribuita la sola quota equivalente al 5% del compenso degli amministratori, redditi assimilati a lavoro dipendente e senza partita iva, quindi 5% di 20.000,00 = € 1.000,00.

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